Kupno mieszkania czy wynajem – Na co się zdecydować?

Wynajem czy kupno mieszkania na kredyt

Kupno mieszkania bądź domu to jeden z głównych finansowych celów dla większości związków. Własne cztery kąty, to marzenie i jednocześnie kamień milowy w życiu par – taki symbol życiowej stabilizacji. Tak się historycznie u nas w Polsce utarło, że do alternatywy, jaką jest wynajem, podchodzimy z dużą rezerwą. Wynajem traktowany jest raczej jako tymczasowe rozwiązanie i kojarzy się z osobami, które dopiero wkraczają w dorosłość. Jeśli właśnie stoicie przed decyzją pomiędzy zakupem lub wynajmem mieszkania i zadajecie sobie pytania w stylu: “Czy opłaca się wynajmować mieszkanie?”, “Czy warto kupić mieszkanie na kredyt?”, “Kiedy kupić własne mieszkanie?”, to w tym artykule pomożemy Wam odpowiedzieć na te i inne pytania związane z kupnem i wynajmem mieszkania.

Za i przeciw – kupno mieszkania a wynajem

Każdy z nas w życiu kieruje się innymi pobudkami. Dlatego nie będziemy próbować narzucić Wam naszego podejścia do tematu kupna i wynajmu mieszkania. Zamiast za Was odpowiadać na typowe wątpliwości związane tak ważną decyzją chcemy przedstawić obiektywne fakty i informacje. Mamy nadzieję, że pomogą Wam one w podjęciu właściwej decyzji :).

To, co przede wszystkim chcemy od siebie doradzić w kwestii podejmowania decyzji o przyszłym wspólnym gniazdku, to brak pośpiechu. Pośpiech nie jest dobrym doradcą, a może się on pojawić wraz z ekscytacją związaną z planowaniem wspólnej przyszłości. Podejdźcie do tematu na spokojnie. Z pewnością nie dajcie odebrać sobie radości związanej z przeglądaniem ofert, planowaniem remontu, wystroju itd. Jeśli proces będzie przebiegać pod naciskami, pod presją, to zamiast fajnych pomysłów zafundujecie sobie niepotrzebny stres. Pamiętajcie, że to Wy musicie być zadowoleni z ostatecznej decyzji!

Przejdźmy zatem do rzeczy i przeanalizujmy mieszkaniowe kwestie, od których prawdopodobnie zależeć będzie, które rozwiązanie wybierzecie.

Dodamy jeszcze, że Ci z Was, którzy stoją przed wyborem pomiędzy wynajmem a własnym domem, poniższe analizy również będą całkiem przydatne

Koszt wynajmu vs koszt kupna mieszkania na kredyt

Koszt wynajmu mieszkania vs koszt kupna mieszkania na kredytCo bardziej się opłaca – kupno mieszkania czy jego wynajem? Niestety już samo pojęcie opłacalności jest na tyle szerokie, że na to pytanie nie ma prostej odpowiedzi. Tak naprawdę wszystko zależy do tego, jak podchodzicie do kwestii własności, wolności wyboru, bezpieczeństwa. Skupmy się jednak na razie na chłodnej kalkulacji.

Porównajmy ze sobą dwie opcje: kupno mieszkania i jego wynajem. Oczywiście na potrzeby artykułu przyjmujemy pewne uproszczenia oraz uśrednienia – wszystko po to, by uzyskać względnie uniwersalny przykład, gdzie różnice w kosztach będzie można proporcjonalnie przenieść na inne miasta w Polsce.

Weźmy zatem na tapetę 2-pokojowe mieszkanie o powierzchni 50 m2 w Krakowie, na jednym z osiedli w niedalekiej odległości od centrum. Zarówno wynajem, jak i kupno dotyczą rynku wtórnego dla budynku zbudowanego w tym samym czasie. Jak kształtują się średnie ceny dla takiego mieszkania dla poszczególnych opcji?

Koszt kupna mieszkania

Koszt zakupu samego mieszkania, które będzie podlegać porównaniu to około 370 000 zł. Do tego dochodzi koszt remontu w budżetowym wymiarze. Oprócz tego mamy inne koszty, dlatego spójrzmy na poniższe zestawienie.

  • Zakup mieszkania 370 000 zł
  • Opłata notarialna 2 767 zł
  • Wpis prawa własności w księgę wieczystą 200 zł
  • Wpis hipoteki zwykłej w księgę wieczystą 200 zł
  • Podatek od czynności cywilnoprawnych (+ podatek od ustanowienia hipoteki zwykłej) 7 770 zł
  • Prowizja agencji nieruchomości (2,5%) 11 377 zł
  • Remont mieszkania 40 000 zł

Suma zakupu i wyremontowania mieszkania wyniesie zatem około 432 314 zł. Podobne obliczenia możecie również wykonać dla Waszej wersji zakupowej korzystając z kalkulatora kosztów zakupu nieruchomości (na przykład tego).

A co z tym kredytem?

Powyższa kwota dotyczy jednak zakupu nieruchomości za gotówkę. Jak natomiast kształtują się koszty kredytu hipotecznego na kwotę 432 314 zł rozłożoną na 20 lat w równych ratach? Sprawdźmy to przy założeniu, że dysponujecie minimalnym wkładem własnym w wysokości 15%.

  • Kwota kredytu 365 000 zł
  • Wkład własny 65 000 zł
  • Okres 20 lat
  • Raty równe
  • RRSO około 4%
  • Rata miesięczna ~2 100 zł

Trzeba przyznać, że całość nie wygląda najgorzej. Jeśli przyjmiemy, że cenę zakupu w wyniku negocjacji udałoby się trochę obniżyć i znaleźć tańszą ofertę kredytu hipotecznego, to miesięczna rata mogłaby zejść nawet trochę poniżej 2 000 zł.

Dopłaty w ramach projektu “Mieszkanie dla Młodych” niestety już się zakończyły i największym wyzwaniem będzie prawdopodobnie uzbieranie wysokiego wkładu własnego. 65 000 zł to spora kwota. Od początku roku 2016 minimalny wkład własny dla kredytów hipotecznych musi natomiast wynosić co najmniej 15% wartości nieruchomości. Zakup mieszkania na kredyt oznacza zatem konieczność odpowiednio wcześniejszego przygotowania w zakresie finansowym.

Warto zaznaczyć, że po 20 latach spłacania kredytu kwota, którą oddamy bankowi, to ponad 500 000 zł.

Koszt najmu mieszkania

Jak natomiast przedstawiają się koszty najmu takiego mieszkania? Tutaj nie potrzeba przedstawiać dokładnych wyliczeń. Wystarczy sprawdzić ceny rynkowe, jakich oczekują wynajmujący.

Czynsz mieszkania zbliżonego parametrami oraz lokalizacją do tego, którego koszt kupna analizowaliśmy to około 2 000 zł. Takie mieszkanie reprezentowałoby średni standard i wymagałoby jedynie doposażenia w dodatkowe meble oraz sprzęty RTV/AGD.

Według analizy cen ofertowych wynajmu mieszkań 2 010 zł to średnia cena najmu lokalu o powierzchni 38 – 60 m2 w Krakowie. Udało nam się zatem trafić w średni przedział cenowy z wysokością czynszu.

W naszej analizie nie bierzemy pod uwagę kosztów eksploatacyjnych mieszkania oraz czynszu płaconego spółdzielni, ponieważ są to koszta, które pokrywałyby się dla obu wariantów – zarówno najmu mieszkania jak i jego zakupu.

Wynajem tańszy niż rata kredytu – ale czy na pewno?

Gdyby zatem porównać wyłącznie miesięczne koszty obu rozwiązań, to wynajem mieszkania byłby zatem prawdopodobnie nieco tańszy.

Czy warto zatem wynajmować mieszkanie? No cóż, po 20 latach mieszkanie kupione na kredyt stałoby się Waszą własnością. To, rzecz jasna, stanowi główny cel osób decydujących się na wzięcie kredytu. Gdyby spojrzeć na obie wersje przez pryzmat korzyści końcowej, to w przypadku kupna mieszkania przez 20 lat mieszkacie w mieszkaniu, które upraszczając, najmujecie od banku. Po tym czasie jednak stajecie się wolni od opłaty na rzecz “wynajmującego” i jesteście pełnoprawnymi właścicielami.

Koszty to jednak nie wszystko. W całym porównaniu kupna mieszkania do najmu mieszkania jest zdecydowanie więcej “za i przeciw”, które warto rozważyć.

Podoba Ci się nasz artykuł?

Spokojnie, ten wpis pozostanie darmowy, ale jeśli chciałbyś przeczytać więcej artykułów takich jak ten, to zapisz się na naszego newslettera – zero spamu!

 

Mieszkanie jako inwestycja – dlaczego to się nie sprawdzi?

Mieszkanie jako inwestycjaCzęsto wysuwanym argumentem przemawiającym za kupnem mieszkania jest inwestycyjny charakter takiego zakupu. Tutaj niestety sprawa jest trochę skomplikowana. Czy mieszkanie, w którym się zamieszkuje można uznać za inwestycję?

Inwestycja z definicji musi generować przychody. Jeśli zatem kupione mieszkanie na kredyt służy nam po prostu do mieszkania, to trudno doszukać się tu korzyści finansowych. Mieszkanie na kredyt, tak jak i to najmowane, zaspokaja potrzebę posiadania dachu nad głową.

Wiele osób znamion inwestycji doszukiwać się będzie w tym, że po X latach stają się właścicielami mieszkania. Po spłaceniu kredytu można bowiem sprzedać kupione mieszkanie. Jeśli ceny nieruchomości w trakcie spłacania kredytu rosły, to kupione mieszkanie można sprzedać z zyskiem.

Tutaj pojawia się jednak drobny problem. Jeśli kupione mieszkanie jest Waszym jedynym, to jego sprzedaż oznaczałaby konieczność kupna innego mieszkania. Jeśli zatem ceny nieruchomości wzrosłyby po okresie spłaty kredytu, to również Wy, przy zakupie nowego mieszkania odczulibyście te wahania cen. W najlepszym razie, różnice w cenach kupna i sprzedaży zniosłyby się, przy czym sprzedaż mieszkania nie wygenerowałaby żadnej finansowej nadwyżki.

Pamiętacie natomiast ile pieniędzy w przeciągu 20 lat oddalibyście bankowi? 500 000 zł w zamian za pożyczone 365 000 zł. 135 000 zł różnicy oznaczałoby konieczność wzrostu cen nieruchomości średniorocznie o około 4%, po uwzględnieniu inflacji. Mimo że w 2018 wzrost cen mieszkań prognozowany jest nawet na 10%, to trudno byłoby oczekiwać utrzymania takiego trendu przez 20 lat. W przedstawionym przypadku rzeczywisty zysk na kupnie mieszkania jest raczej mało prawdopodobny, jeśli po 20 latach sprzedaż kupionego mieszkania pociągałaby za sobą… kupno następnego.

Dla wszystkich z kryształową kulą, którzy wieszczą boom na rynku nieruchomości muszę rozczarować. Ceny lokali mieszkaniowych na pierwotnym rynku wzrosły już o ponad 17 procent od okresu stabilizacji w latach 2014 – 2016. O odwróceniu trendu mówi się już od jakiegoś czasu i trudno byłoby oczekiwać, że nie nastąpi to w przeciągu najbliższych 20 lat.

Kredyt na mieszkanie – rozsądna decyzja czy wieloletnie brzemię?

Jakkolwiek wszyscy marzymy o własnym gniazdku, to musimy pamiętać z czym wiąże się decyzja o wzięciu kredytu. Przede wszystkim nie ma się co śpieszyć z tą decyzją. Nawet w przypadku, gdy Wasze nastawienie do najmu jest bardzo negatywne, to może on Was wiele nauczyć.

Jeśli wcześniej nie mieszkaliście sami bądź nie mieszkaliście z drugą połówką, to w końcu będziecie mieli okazję zobaczyć, jak to faktycznie jest. Może się bowiem okazać, że najem nie jest taki zły jak myśleliście. Może się również okazać, że na samodzielne mieszkanie jest jednak za wcześnie, albo… uświadomicie sobie, że jednak do siebie nie pasujecie i Wasze drogi się rozejdą. Nikomu nie życzę takiego obrotu spraw, ale lepiej późno niż później ;).

Wchodząc w dorosłe życie często stawiamy pierwsze kroki również w życiu zawodowym. Początki mają natomiast to do siebie, że bywają różne. Posiadanie kredytu nie sprzyja elastyczności w sferze życiowych decyzji. Zmiana pracy, branży, miejsca zamieszkania lub chęć otwarcia własnej działalności.

Zobowiązanie finansowe w postaci kredytu może Was po prostu ograniczać. Dlatego każdemu doradzałbym przed wzięciem kredytu okres próbny, dajmy na to 2 lat, w trakcie którego porządkuje się swoje życie prywatne i zawodowe. W przeciwnym przypadku decyzja o zakupie może okazać się zbyt pochopna, a jej negatywne skutki trudne do ograniczenia.

Ale skoro wspomniałem już o życiu prywatnym…

Rozstanie a kredyt na mieszkanie

Rozstanie a kredyt na mieszkanieNa koniec trochę pesymistycznie, bo o rozstaniu w świetle kredytu. Niektórzy żartują, że nic tak nie spaja związku, jak wspólne zobowiązanie finansowe. Nie sposób się z tym po części nie zgodzić. Pytanie czy aby na pewno chcecie, aby Wasz związek cementowały podpisy na umowie kredytu, zamiast prawdziwego uczucia?

Domyślam się, że odpowiedź brzmi nie. Podobnie jak ze wspomnianymi wcześniej aspektami życia, również w związku możecie nie być skłonni do podejmowania decyzji, na które zdecydowalibyście się bez widma kredytu, który musicie spłacić. Dobrze się zatem zastanówcie zanim podejmiecie ostateczną decyzję ;).

Decyzja należy do Was

Nie ma uniwersalnej odpowiedzi, co jest lepsze, wynajem czy kupno mieszkania na kredyt. Wszystko sprowadza się do Waszych osobistych preferencji.

Wynajem mieszkania to przede wszystkim wolność od długotrwałych finansowych zobowiązań. Bez kredytu nie jesteście przywiązani do jednego miejsca i dysponujecie większą swobodą w życiowych decyzjach.

Kupno mieszkania na kredyt, to z kolei zobowiązanie na lata, które, jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem, da Wam dom na resztę życia. Ponadto będzie to prawdopodobnie Wasze największe finansowe zobowiązanie w życiu i po nim prawdopodobnie będzie już z górki ;).

Nie ma łatwych odpowiedzi na trudne pytania. We wszystkim należy natomiast kierować się zdrowym rozsądkiem i nie ulegać pokusom bądź naciskom z zewnątrz. Zarówno wynajem, jak i mieszkanie na kredyt mają swoje wady i zalety, ale to Wy musicie zdecydować, które z nich są dla Was kluczowe.

Jeśli podobał Wam się nasz artykuł, to podzielcie się nim z Waszymi znajomymi – może właśnie stoją oni przed dylematem pomiędzy zakupem mieszkania a jego wynajmem?

2 KOMENTARZE

    • Cześć Sławek! Kwestię czynszu dla spółdzielni pominęliśmy, ponieważ porównanie dotyczy kosztów związanych wyłącznie z możliwością zamieszkania. Czyli albo rata kredytu albo czynsz dla wynajmującego, w zależności, którą z opcji wybraliśmy :). Dla jasności dodam taką informację do naszego artykułu, dzięki!

ZOSTAW ODPOWIEDŹ

Dodaj swój komentarz!
Wprowadź imię